Бизнес-план постройки 20-этажного дома в Паттайе (Таиланд). Бизнес план гестхаус


Бизнес план открытия гестхауса в Паттайе (Таиланд)

Новости недвижимости

Подписка на новости

Благодаря климату и погодным условиям Паттайя практически круглый год привлекательна для туристов. Даже сезон дождей здесь мягок и нестрашен и не вредит туристическому бизнесу – ливень обычно кратковременный и чаще всего идет ночью. Учитывая, что в сезон дождей увеличивается поток приезжих из Бангкока и других крупных городов, которые пережидают ежегодные капризы погоды на безопасном побережье Паттайи, спрос на аренду недвижимости даже увеличивается. Гестхаус с любым номерным фондом, взятый в аренду, особенно в долгосрочной перспективе, с лихвой окупит инвестиции.

Pratumnak     Инвестиционный капитал Операционные доходы/затраты
Аренда 2-й таунхаус, 4 этажа, 9 номеров, ресторан         
  Insurance deposit (возвратный страх. депозит)     500000  
  Ежемесячная аренда       -50000
Легальный сервис          
  Компания     35000  
  Ворк пермит (разрешение на работу)     25000  
  Годовая бизнес-виза     15000  
Оборудование номеров          
  Кондиционирование 9 25000 225000  
  Мебель на 9 номеров 9 30000 270000  
Оборудование ресторана          
  Мебель 15 комплектов (стол+ кресла) 15 3000 45000  
  Музыка и свет     100000  
  Декорации и анитураж     100000  
  Холодильники, кухня, посуда     150000  
Лицензии          
  Спиртное, табак, музыка     50000  
Зарплаты          
  Управляющий/Бухгалтер-кассир 1 -20000   -20000
  Оффицианты 2 -15000   -30000
  Повар 1 -20000   -20000
Доход с ресторана          
  Среднемесячный оборот 450000      
  Среднедневной оборот 15000      
  Оборот со строла при 50% заполняемости 2000      
  Минимальная средняя наценка  200%      
  Средний доход       225000
Доход с гестхауса          
  Среднемесячный оборот со гестхайса при 75% заполняемости (750бат) 75% 700   141750
  Итоговая среднемесячная прибыль       246750
  Среднегодовая прибыль 12     2961000
           
  Итого инвестиций     1515000  
  Итого инвестиций после взврата страх. Депозита     1015000  
  ROI за 1 год     192%  
  • При расчете принимается, что помещение не требует серьёзного ремонта.
  • При просчете за модель принимался реально работающий гестхаус на Пратумнаке. При размещении гестхауса в другом месте «поплывут» цифры заполняемости, оборота и аренды.
  • Не обсчитывались некритичные расходы на воду и свет, т.к. они сильно зависят от заполняемости и условий (они могут не входить в стоимость при длинной аренде), но не являются критичными затратами.

Данный БП является ориентировочным. Он разрабатывался с целью продемонстрировать порядок основных цифр инвестиций и прибыли. Основной задачей будет являться расположение гест-хауса в пешем расстоянии до пляжа. Разработка реального БП требует привязки к реальному месту и пожеланиям инвесторов и может быть произведена при наличии дополнительных соглашений.

Поиск дешевых авиабилетов

www.ggproperty.asia

Бизнес план открытия гестхауса в Паттайе (Таиланд)

Благодаря климату и погодным условиям Паттайя практически круглый год привлекательна для туристов. Даже сезон дождей здесь мягок и нестрашен и не вредит туристическому бизнесу – ливень обычно кратковременный и чаще всего идет ночью. Учитывая, что в сезон дождей увеличивается поток приезжих из Бангкока и других крупных городов, которые пережидают ежегодные капризы погоды на безопасном побережье Паттайи, спрос на аренду недвижимости даже увеличивается. Гестхаус с любым номерным фондом, взятый в аренду, особенно в долгосрочной перспективе, с лихвой окупит инвестиции.

Pratumnak     Инвестиционный капитал Операционные доходы/затраты
Аренда 2-й таунхаус, 4 этажа, 9 номеров, ресторан         
  Insurance deposit (возвратный страх. депозит)     500000  
  Ежемесячная аренда       -50000
Легальный сервис          
  Компания     35000  
  Ворк пермит (разрешение на работу)     25000  
  Годовая бизнес-виза     15000  
Оборудование номеров          
  Кондиционирование 9 25000 225000  
  Мебель на 9 номеров 9 30000 270000  
Оборудование ресторана          
  Мебель 15 комплектов (стол+ кресла) 15 3000 45000  
  Музыка и свет     100000  
  Декорации и анитураж     100000  
  Холодильники, кухня, посуда     150000  
Лицензии          
  Спиртное, табак, музыка     50000  
Зарплаты          
  Управляющий/Бухгалтер-кассир 1 -20000   -20000
  Оффицианты 2 -15000   -30000
  Повар 1 -20000   -20000
Доход с ресторана          
  Среднемесячный оборот 450000      
  Среднедневной оборот 15000      
  Оборот со строла при 50% заполняемости 2000      
  Минимальная средняя наценка  200%      
  Средний доход       225000
Доход с гестхауса          
  Среднемесячный оборот со гестхайса при 75% заполняемости (750бат) 75% 700   141750
  Итоговая среднемесячная прибыль       246750
  Среднегодовая прибыль 12     2961000
           
  Итого инвестиций     1515000  
  Итого инвестиций после взврата страх. Депозита     1015000  
  ROI за 1 год     192%  
  • При расчете принимается, что помещение не требует серьёзного ремонта.
  • При просчете за модель принимался реально работающий гестхаус на Пратумнаке. При размещении гестхауса в другом месте «поплывут» цифры заполняемости, оборота и аренды.
  • Не обсчитывались некритичные расходы на воду и свет, т.к. они сильно зависят от заполняемости и условий (они могут не входить в стоимость при длинной аренде), но не являются критичными затратами.

Данный БП является ориентировочным. Он разрабатывался с целью продемонстрировать порядок основных цифр инвестиций и прибыли. Основной задачей будет являться расположение гест-хауса в пешем расстоянии до пляжа. Разработка реального БП требует привязки к реальному месту и пожеланиям инвесторов и может быть произведена при наличии дополнительных соглашений.

www.ggproperty.asia

Открываем гестхаус в Таиланде

[Published on 2013-08-03 in Недвижимость и инвестицииby Сергей Коростелев]

Открываем гестхаус в Таиланде

Пришел человек к бизнес-консультанту и спрашивает:

"Рассматриваю предложение об аренде геста на Пукете: 8 номеров, берег моря, 3 км от Патонга. Таец хочет контракт 3,3 млн. / 36 месяцев, хочет предоплату. Гест новый, расположение хорошее.

1. Оцените навскидку реальность цены, каков возможен торг.

2. Учитывая, что обман тайцами фарангов обычное дело, посоветуйте, на что особо обращать внимание в переговорах, документах".

Консультант отвечает:

"Данное предложение бредовое.

- Почему?

Считаем:

- обычный гест стоит 500 бат/сутки

- доход = 8 номеров Х 500 бат Х 365 дней Х 3 года = 4,380,000 бат

- хорошо, допустим, что гест - супер-пупер и 1,000 бат будут за номер платить, при 100% заполняемости доход = 8.760.000 бат

Это с учетом 100% заполняемости, чего никогда не бывает (60-70% считается хороший показатель) и отсутствии каких-то расходов, чего тоже не может быть. Электричество, вода, стирка, телефон, интернет, кабельное ТВ - порядка 500-1000 бат на 1 комнату в месяц. Реклама от 3,000-10,0000, если давать ее на популярных сайтах о Таиланде. Зарплата уборщицы 8,000 бат, налоги, бухгалтерское сопровождение - порядка 5,000 - 10,000 бат в месяц. Амортизация - по нормам для мебели и бытовой техники - 16% в год.

Навскидку - это что-то около 60,000 бат/месяц, то есть 2,160,000 бат за 3 года.

Даже простейший расчёт показывает, что Вы влетаете в убыток с этой затеей."

«И посоветуйте, на что особо обращать внимание?»

На другие аналогичные предложения. Их сейчас много.

К чему спешка? Почитайте интернет, посмотрите предложения агентов, как говорится "врастёте в тему" и Вам всё станет понятно.

А вот еще "отличное предложение"! Взято с популярного сайта. Цитата:

"Ао Нанг, провинция Краби. Гестхаус.

Во-первых - место. Место у геста великолепное! Виды с балконов (они огромные) замечательные! Никаких стен, свалок и рынков, только природа! В шаговой доступности до пляжей и всего основного движняка.

Второе - гест ухоженный и вложение на ремонт не требует. Интернет через вайфай, кондиционеры, прачка (небольшая), большие балконы в номерах с видом на море и горы. Номера не клетушки, а нормально размера. Есть и двухкомнатные.

Третье - договор (пока устный, но конкретный) на аренду геста за весьма разумные деньги (торги были долгие и упорные). Плюс - хозяин поможет в раскрутке сайта через своих друзей (его надо сделать самому, но это пара пустяков), а также обещает помогать с клиентами (это не принципиально, но не помешает точно). Также хозяин (у него много другого бизнеса) будет предоставлять экскурсии и туры (ознакомительные экскурсии для арендатора). Не проблема и самому походить-поискать-договорится в местных агентствах о турах со скидкой!

Владелец отеля обещает помочь с work permit, для одного из арендаторов (на случай если едет семья), если это необходимо. Хозяин вообще очень адекватный человек (европеец) и заслуживает доверия (у нас общие знакомые). Желающие могут сделать визу себе самостоятельно или мотаться за штампиком за 300 км, до Малайзии (если не напрягает). Легализации этот бизнес не требует т.к. гест разделен на две части по 5 номеров (официально), а по факту там по 7 номеров.

Для гестов до 7 номеров декларировать бизнес не требуется. Короче - проблем с законом никаких. Тем более что хозяин обязуется сам разводить подобные проблемы с законниками.

Кроме всего прочего хозяин предложил немного доработать бизнес и сдавать номера как квартиры. И у него уже есть желающие арендовать их на год и более. На один номер (квартиру) уже есть клиент. Кстати, в следующем году хозяин отдаст в аренду еще одну часть геста, а это еще 5 (7) номеров. Почему 5 (7)?! Потому что при грамотном разделении из 5-ти номеров легко получаются 7. Удобно для высокого сезона.

Так же мной получено одобрение рекламы этого геста на форуме с очень приятным ценником. Так что с рекламой проблем тоже нет. А без рекламы бизнесу никак!

Подскажу адресок для желающих арендовать байк и авто за недорого. Очень удобно для постояльцев геста. Кстати, никаких key many!"

Смотрите, как сладко поёт продавец бизнеса! И раскрутка сайта (а это труд или деньги и немалые). И экскурсии организует (будто проблема их купить на стороне). И ворк-пермит сделает (ага, ворк-пермит на должность в чужой фирме - недействителен). И регистрация бизнеса не нужна (конечно, не нужна, до первого прихода полиции). И с полицией всё разрулит (вот маг - волшебник!). И про аренду байка подскажут (тоже мне, бином Ньютона). И клиенты есть. И ки-мани нет!

Как всё распрекрасно!

Кстати, Ао-Нанг место хорошее, но это не Паттайя - Пукет - Самуи, массового турпотока там нет. Бойтесь таких предложений!

Как только Вы уплатите деньги, все обещания забудутся, а некоторые вещи - откровенная ложь (либо по неграмотности, либо по злому умыслу). Мы же не принимает всерьёз рекламу Спрайта - "жажда всё, имидж ничто" по телевизору, вот также и не принимайте серьёзно расхваливание своего бизнеса продавцом.

Почему бизнес продают или сдают в долгосрочную аренду? Сдают из лени, позанимавшись бизнесом самостоятельно и вкусив всех трудностей. Цену аренды при этом назначают максимально близкую к возможной прибыли. Продают обычно уезжающие на историческую родину, и число таких растет пугающими темпами.

В квартале, где я живу, продают в данное время две прачечных, два бара, французский ресторан, тайский ресторан, три массажных салона и один магазин одежды. Все заведения носят названия типа "Лек и Джон", то есть тайка и фаранг. Из любопытства поспрашивал, почему продают, ответ один - уезжаем домой. А что, кто-нибудь скажет, что продает бизнес, потому что он убыточный?

Успешный бизнес продают крайне редко - 1 случай из 10 и то на него найдутся покупатели-инсайдеры - друзья, родственники, менеджмент, работники. Кроме того создание своего бизнеса с нуля, отсечет имеющиеся в уже созданном бизнесе ошибки, даст хорошую школу повышения квалификации в управлении данным предприятием.

И, если уж так хочется иметь гест, то - покупаете шопхаус, миллиона за три (в собственность, заметьте, а не в аренду), площади шопхауса на 6-10 номеров хватит, оборудуете под гест, и - вперед, посмотрите каков хлеб хотельера. Шоп-хаусов свободных тоже много - у Биг Си на Южной, неплохое место, штук шесть, у Нирана - 2 большие секции, на Тхепрассите угол сой Бонгкот тоже штук 10.

Считаем, во что обойдется оборудовать гестхаус самостоятельно.

Как показывает опыт 1 кв. метр евроремонта и обстановки в Таиланде обходится в 20.000 батов, обычного ремонта примерно в 5,000-7,000 батов, то есть гест на 10 номеров, жилой площадью около 200 квадратных метров можно отремонтировать и оборудовать за 1,000,000 батов. Дополнительно можно открыть бар или кафе, вложения около 100,000 батов и столько же на 4 бывших в употреблении, но хороших мотобайка для организации проката. Всё, гест готов.

Таким образом, при 70% заполняемости и цене в 500 бат за номер, годовой валовый доход составит около 1,300,000 батов, плюс доход от проката 70,000 (при 50% интенсивности эксплуатации мотобайков) и бара около 300,000 батов (это если продать хотя бы 20 бутылок пива за вечер) и годовых расходах порядка 700,000 батов, получим чистую прибыль около 1,000,000 батов в год. Вполне нормально для Таиланда. Рентабельность бизнеса составит от 15 % - до 25%, что не сверхъестественно, но вполне прилично, за 4-7 лет Вы отобьёте все вложения. Конечно, если будете управлять правильно и не будете лениться. Деньги сами собой в руки не падают.

www.greendoorenterprises.com

Бизнес план открытия ресторана в Паттайе (Таиланд)

Паттайя – туристический город. В год она принимает около 6 миллионов туристов со всего мира. Количество местных жителей, по сравнению с таким туристооборотом ничтожно мало – не больше 80 тысяч человек, учитывая возможных незаконных мигрантов из соседних стран. Соответственно, бизнес и инвестиции должны быть ориентированы в первую на предоставление услуг, востребованных туристами. Открытие ресторанного бизнеса в Паттайе – один из наиболее популярных и безопасных способов вложить деньги даже для начинающего инвестора. Аренда помещения в популярной туристической зоне, проработка лица заведения, создание программы с «изюминкой» и хорошая кухня обеспечат непрерывный поток клиентов, а значит, хорошую окупаемость инвестиций.

Бизнес план открытия ресторана     Инвестиционный капитал Операционные доходы/затраты
Walking Street Pattaya        
Аренда 60*40 -> 240 кв.м        
  стоимость аренды на 3 года 6600000      
  Key money (первоначальный взнос)     3000000  
  Ежемесячная аренда 36 мес.     -100000
Легальный сервис          
  Компания     35000  
  Ворк пермит (разрешение на работу)     25000  
  Годовая бизнес виза     15000  
Оборудование          
  Мебель 60 комплектов (стол+ 2 дивана) 60  3000 180000  
  Музыка и свет     150000  
  Декорации и анитураж     50000  
  Холодильники, кухня, посуда     300000  
Лицензии          
  Спиртное, табак, музыка     50000  
Зарплаты          
  Бухгалтер-кассир 1 -20000   -20000
  Оффицианты 5 -15000   -75000
  Охрана 1 -15000   -15000
  DJ 1 -20000   -20000
  Повар 1 -20000   -20000
Доход          
  Среднемесячный оборот 1200000      
  Среднедневной оборот  40000      
  Оборот со строла при 50% заполняемости 1333,33      
  Минимальная средняя наценка  200%      
  Средний доход        600000
  Среднемесячная прибыль        350000
  Среднегодовая прибыль 12      4200000
  Прибыль за 3 года 3      12600000
           
  Итого инвестиций     3805000  
  ROI за 3 года     231%  
  • При расчете принимается, что помещение не требует серьёзного ремонта.
  • За расчётную модель принимался реально работающий ресторан на Walking Street. При размещении ресторана в другом месте «поплывут» цифры оборота и аренды.
  • Не обсчитывались некритичные расходы на воду и свет, т.к. они сильно зависят от графика работы ресторана, но не являются критичными затратами.

Данный БП является ориентировочным. Он разрабатывался с целью продемонстрировать порядок основных цифр инвестиций и прибыли. Основной задачей будет являться расположение ресторана в туристически проходном месте. Разработка реального БП требует привязки к реальному месторасположению объекта и пожеланиям инвесторов, и может быть произведена при наличии дополнительных соглашений.

 

www.ggproperty.asia

Бизнес-план постройки 20-этажного дома в Паттайе (Таиланд)

Бизнес-план постройки кондоминиума в Паттайе подходит крупному инвестору или группе инвесторов, заинтересованных в наибольшей прибыли от вложения средств в среднесрочной перспективе. План и ведение строительства требуют значительных средств, но анализ завершенных инвестиционных проектов такого масштаба выявляет максимальную окупаемость инвестиций в недвижимость Паттайи при минимальных рисках.

  Инвестиционный капитал (THB) Кредитный капитал (THB) Собственный капитал проекта (THB) Земля Покупка 2 рая Пратамнак 1600        2 3200  m2  80000000     Перевод земли на компанию          1600000     Подготовка земли под строительство         500000     Экспертные документы на землю         200000     Строительство здания 1900 m2 на этаж 20 этажей (4 - парковка) 1900      20 38000  m2        Стоимость строительства 1 m2 общей площади     12000         Итого строительство           456000000   Отделочные работы 1 m2       1714         1900 m2 на 16 этажей    1900      16 30400  m2    52114286   Меблировка кватрир 22 кв на этаже         22      16 -200000       -70400000 Административные затраты Разрешение на строительство         1500000     Лицензия на высотное здание, канализация, вода, эл-во, E.I.A.          4000000     Изготовление ордеров на квартиры         1000000     Проекты Архитектурный, дизайнерский, инженерный проекты         2000000     Строй надзор на период строительства (назначается банком)         7200000     Реклама и маркетинг Макет здания         400000     Шоу рум         6000000     Городская рекламма и бигборды         3000000     Печатная продукция, журналы, TV         1500000     WEB site         300000     Зарплаты проекта Руководители проекта            2      24 -60000       -2880000 Менеджеры по продажам            2      24 -20000       -960000 Охрана            1      24 -15000       -360000 Уборщица, вывоз мусора            1      24 -8000       -192000 Бухгалтер            1      24 -15000       -360000 Тех. Надзор со стророны заказчика             1      24 -25000       -600000 Финансовые затраты Банковские % -6%   508114286       -30486857 Комиссия с продаж агентствам  -7%           -89376000 Transfer fee 50\50 -3,40%           -43411200 Налог с оборота -3,85%           -49156800 Доход с продажи Общая площадь     38000         Жилая площадь на продажу (16 этажей) 70%   30400 21280       Средняя продажная стоимость 1 m2 жилой площади     60000         Общая стоимость продажи жилой площади             1276800000   Итого         THB 109200000 THB508114286 THB988617143                 Доход по проекту             THB371302857                 ROI по проекту после реализации квартир (2 года)             240%

Данный БП является ориентировочным. Он разрабатывался с целью продемонстрировать порядок основных цифр инвестиций и прибыли. Скорость реализации проекта  зависит от множества факторов. Разработка реального БП требует привязки к реальному земельному  участку и пожеланиям инвесторов, и может быть произведена при наличии дополнительных соглашений.

www.ggproperty.asia

Бизнес в Таиланде

Что мне нужно, чтобы заняться бизнесом в Таиланде – стандартный вопрос новоприбывших в наши теплые края. Хотелось бы отработать алгоритм, который мог бы привести к правильному ответу. Но, увы, пока известно точно только то, что бизнесом не надо заниматься в принципе, если нет главного…

Нет денег

Недешевое это удовольствие, по крайней мере, для нас, белых обезьян, не знающих языка, не обросших полезными знакомствами, окруженных со всех сторон специальным законодательством об иностранцах, отнюдь не поощрительным, плохо в этих законах разбирающихся, и вообще кругом ущербных. Однако в Таиланде действует общее правило: деньги облегчают любой процесс. Отсутствие таковых наоборот, любой процесс усложняет. Вкладывать последнюю заначку в регистрацию компании, ожидая невиданных прибылей в следующем же месяце, можно, только если вы просчитали все до миллиметра, учли все риски, плохую погоду, плохое настроение тайцев, хорошее настроение тайцев и все еще уверены в КПД. Для этого нужно быть гением организации бизнеса… тогда странно, что при таких способностях вы скребете по сусекам, чтобы зарегистрировать компанию. 

Решение проблемы

Раз в стране бродят какие-то денежные знаки, то должны же быть люди, у которых их много. Вариант дать вам взаймы денег под какой-либо проект мало кого прельстит. А вот вложить деньги в проект будет более интересным. Для вас же это стимул проработать идею до такой степени, чтобы она стал привлекательным для инвесторов.

Нет плана… бизнес-плана

Деньги есть, но вот вопрос, куда бы их деть, чего бы купить, куда бы вложить. Люди с предпринимательским мышлением обычно идут от противного – как бы заработать денег, вкладываясь по минимуму. В общем, для того чтобы начать бежать необходимо сначала определиться куда бежим, сначала цель, потом средства.

Решение проблемы

Определитесь с общими правилами предпринимательства в Таиланде и примерьте к своим возможностям. Если сначала вы поймете, что вам не подходит категорически, методом исключения, возможно, сможете определиться с подходящим полем деятельности.

Нет партнера

Да, вы все можете сделать сами. Не вопрос найти офис под аренду, благо с агентствами недвижимости здесь все в порядке. Но нужны еще строители, поставщики, перевозчики, таможенные брокеры, гаранты. Наконец, для получения ряда лицензий нужна подпись тайского директора. Не всегда юридический офис сможет взять на себя ответственность за эту подпись. Стоит подумать заранее, с кем вам придется взаимодействовать, тайцы ли это или иностранцы, связи решают здесь многое.

Решение проблемы

В любом случае, вы с кого-то начинаете, может с  агентства недвижимости, может с юриста.  За спрос денег не берут, так что не стесняйтесь поинтересоваться, может быть до нужных людей рукой подать. А может и нет.  

Нет сезона

Особенность работы в Таиланде – сезонность многих видов деятельности.  Приток туристов летом резко снижается.

Решение проблемы

Если продажи прямо пропорциональны количеству проходящих мимо людей, лучше подождать с запуском до начала сезона.

Нет работников

Как говорят местные, в Таиланде две проблемы: найти сотрудника и найти работу. Отвечающего требованиям сотрудника найти весьма непростое занятие, у тайцев стиль работы отличается от нашего.

Решение проблемы

Не забудьте подписать трудовой договор и предупредить, что вы расстроитесь, если таец среди бела рабочего дня уйдет в храм/к родственникам/в больницу.

Часто задаваемые вопросы

Большая редкость встретить человека, который приехал в Таиланд с единственной целью начать заниматься бизнесом в этой стране с готовым бизнес-планом, подготовленным с учетом особенностей местного колорита. Чаще всего  люди приезжают пожить, через некоторое время начинают скучать и задумываться о постройке собственного «свечного заводика» на берегу моря, или ресторана, или еще чего-нибудь оригинального, «чего еще в Паттайе нет».

После созревания идеи следующий шаг – поход к юристу, который может охладить пыл новоиспеченного бизнесмена. Ибо на пути к самой высокой цели можно упереться в такие досадные препятствия, как недостаток денежных средств или злые к иностранцам тайские законы.    

Возможно, ниже вы найдете прописные истины, известные всем и каждому, но лучше еще раз акцентировать внимание на проблемных местах, чем упустить детали уже в процессе работы.

  • В какой форме можно зарегистрировать бизнес?

Чаще всего это акционерное общество с ограниченной ответственностью (Co., Ltd.).

  • Какое минимальное количество акционеров компании?

Минимум 3 акционера.

  • Может ли юридическое лицо быть акционером тайской компании?

Да, может.

  • Почему  иностранцам может принадлежать только 49% акций компании?

Иностранцы могут быть собственниками и большего количества акций. Но в этом случае компания будет считаться иностранным юридическим лицом, на которое будет распространяться действие Закона об осуществлении коммерческой деятельности иностранцами (Foreign Business Act), существенно ограничивающего виды деятельности компании.

  • Сколько времени займет регистрация компании?

С момента, когда юрист получил от вас информацию о названии компании, директоре, акционерах, учредительном капитале и др., до регистрации пройдет порядка 10 дней.

  • На этом можно считать регистрацию законченной?

Да, после регистрации компания может начинать работу. Однако, не забудьте официально трудоустроить сотрудников и зарегистрироваться в Фонде социального страхования.

  • Обязательно ли открывать банковский счет?

Нет, открытие счета компании в Таиланде необязательно.

  • Нужно ли получать лицензию для осуществления того или иного вида деятельности?

Зависит от вида деятельности компании. В большинстве случаев лицензия не требуется. Визовые вопросы, разрешение на работу

  • Обязательно ли директору получать разрешение на работу?

Если функции директора состоят только в подписании договоров и бухгалтерских документов, разрешение на работу не требуется.

  • Можно ли директору находиться в офисе, давать указания сотрудникам, следить за процессом, не имея разрешения на работу?

Можно. НО до первой встречи с сотрудниками иммиграционной службы, которая не проявляет особого доверия к иностранцам в подобных ситуациях.

  • Можно ли получить бизнес-визу на основании того, что я являюсь директором и/или акционером компании без получения разрешения на работу?

Бизнес визу вы получаете с целью дальнейшей подачи документов на получение разрешения на работу. Если в течение действия визы документы не поданы, оснований для ее продления нет.

  • Насколько возрастут расходы компании, если трудоустроить иностранца и оформить разрешение на работу?

В разы. Начиная с обязательного трудоустройства 4 тайских сотрудников и заканчивая регистрацией компании плательщиком НДС, и как результат, ежемесячная бухгалтерская отчетность. А еще ежегодное продление  бизнес-визы и разрешения на работу, что  тоже выльется в копеечку.

Перечислить все вопросы, которые возникают при регистрации компании в рамках одной статьи, увы, невозможно. Также нельзя стандартизировать и ответы, они будут зависеть от специфики компании. В любом случае, при составлении бизнес-плана стоит уделить внимание и его юридической стороне, в дальнейшем это сохранит и время, и деньги.

По материалам: Александы Агапитовой

Генерального менеджера компании ABC Asian Legal Service Co., Ltd.

Телефон: (087) 348-57-03

e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Skype: abc-legal

ABC Asian Legal Service Co., Ltd.

www.ggproperty.asia

Покупка недвижимости в Тайланде. Полное описание процедуры. Законодательство. Покупка квартиры в Таиланде.

Виды недвижимости и особенности приобретения

Первое, на что нужно обратить внимание: услуги нашего агентства для покупателя недвижимости бесплатны. Из-за особенностей таиландского законодательства (а именно – запрет на явное владение землёй для иностранца) следует различать покупку квартиры в многоквартирном доме (condominium) и участка земли с домом. Купить квартиру в Таиланде очень просто.

Покупка квартиры в многоквартирном (condominium) доме – это самый простой способ для иностранцев получить недвижимость в полную собственность. Существует только два ограничения:

  1. Количество проданных иностранцам квартир не должно превышать 49% от общего числа квартир в многоквартирном доме,
  2. Деньги на покупку квартиры должны быть перечислены из-за границы с целевым назначением «для покупки недвижимости».

Купить квартиру в Таиланде частное иностранное лицо может в соответствии с Законом о Кондоминиумах от 1992 года. Владельцу каждой квартиры выдается именное свидетельство о праве собственности. В этом свидетельстве фиксируется, какая часть многоквартирного дома в процентном отношении принадлежит каждому из владельцев.

Если же квота на иностранное владение квартирами в многоквартирном доме уже исчерпана, то остаётся возможность покупки квартиры на таиландское юридическое лицо или аренда.

Следует разделять покупку квартиры в строящемся или готовом многоквартирном доме. При покупке квартиры в готовом многоквартирном доме, вам, скорее всего, придётся внести всю стоимость квартиры сразу. При покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме, как правило, первоначальный взнос оставляет порядка 25%, а остальные 75% должны быть выплачены частями до вселения в квартиру. Это удобно для покупателя – нет необходимости вкладывать всю сумму денег одномоментно, с другой стороны стимулирует застройщика сдать объект вовремя. С учётом того, что квартира в Таиланде дорожает сразу после постройки на 10-20%, инвестиции в строящиеся многоквартирные дома – одни из самых выгодных.

Средневзвешенная доходность от сдачи квартиры в аренду для Паттайи порядка 6-8% годовых, т.е. инвестиция в квартиру возвращается за 10-12 лет.

При покупке квартиры, возникают дополнительные затраты с оплатой процесса перевода права собственности с одного физического лица на другое, либо регистрации первого покупателя. Согласно законодательству, действующему в настоящий момент это порядка 6.5% от БАЗОВОЙ стоимости квартиры в реестре Земельного департамента. На практике эта сумма колеблется от 100 до 300 тысяч бат, в зависимости от местоположения и площади квартиры. В законодательстве нет явных указаний на то, какая из сторон должна оплатить данный перевод права собственности (Transfer fee), поэтому это является поводом для переговоров.

Владение землей регулируется Кодексом о Земле от 1954 года, Гражданским Кодексом, Земельной Реформой по Закону о Сельском Хозяйстве от 1975 года и рядом указов Министерства внутренних дел.

Хотя тайские законы и запрещают иностранцам явно владеть землей в Таиланде, есть ряд вариантов, при которых вы сможете полноправно владеть собственной землей:

  • Владение землёй от имени юридического лица - Компании с Ограниченной Ответственностью.

Этот механизм владения землёй является самым популярным среди иностранных инвесторов, так как Устав Компании может различными способами надёжно защищать иностранного соучредителя. Согласно Тайскому Закону об Иностранном Бизнесе, необходимо, чтобы 51% акций держались тайскими лицами, поэтому, как правило, эти номинальные тайские акционеры являются работниками офиса юридической конторы или членами их семей. Тем не менее, рекомендуется явно указать в уставе компании, что только иностранец может быть директором компании и единственным лицом, который может представлять компанию в тех или иных контрактных сделках. Когда компания зарегистрирована, вы получите следующие подписанные, но без даты, документы от каждого из тайских совладельцев: доверенность, документ о передаче акций и отказ от должности. Данные шаги эффективно гарантируют полный контроль над компанией. В реалиях, как правило, один объект недвижимости оформляется на одно юридическое лицо. Соответственно – с юридической точки зрения, процесс покупки заключается в юридическом оформлении смены одного иностранного акционера и директора (продавца) – на другого (покупателя). Таким образом можно вполне легально купить дом в Таиланде, коттедж, виллу и даже отель.

Существуют ещё несколько вариантов владения землёй посредством механизма аренды, но т.к. это не есть полноценное владение, мы бы рекомендовали подходить к подобным вариантам с повышенным вниманием:

  • Долгосрочная аренда у гражданина Таиланда, сделанного акционером компании покупателя, но не имеющего права действовать от имени компании.

Таким образом, гражданин Таиланда покупает дом/землю, а вы берете у него ее в аренду на 30 лет с правом продления. Чтобы аренда свыше трех лет имела законную силу, ее необходимо зарегистрировать, что влечет за собой расходы на оформление и оплату гербового сбора, составляющего определенный процент от стоимости аренды за весь срок. Продлевать аренду можно ещё дважды на срок в 30 лет (итого – суммарно на 90 лет).

  • Гражданин Таиланда, выбранный покупателем или адвокатом, предоставляющий дом/землю под залог

Подобный тип владения также регистрируется в Земельном Комитете.Дополнительно необходимо отметить, что только владелец земли обладает правом закладывать землю, арендатор лишен такого права.

Нормальным при покупке недвижимости в Таиланде является использование для оформления покупки услуг юридической конторы. Во-первых, это избавляет покупателя от необходимости приезжать в Таиланд для получения необходимых документов, что с учётом стоимости и длительности авиаперелётов достаточно недешевое и утомительное занятие, во-вторых, дает покупателю ещё одну сторону, представляющую его интересы, и следовательно, заинтересованную в беспроблемном прохождении сделки. Таким образом, после выбора объекта недвижимости вы можете подписать договор покупки объекта, доверенность на проведение сделки от вашего имени на выбранного вами юриста, если необходимо – открыть счёт в тайском банке для перечисления на него денег на покупку недвижимости, и покинуть Таиланд. По завершению финансовых расчётов юридическая контора передаст вам свидетельство о праве собственности на выбранный вами объект и документ, подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.

Сама процедура покупки выглядит следующим образом:

  1. Вы, с помощью брокера или самостоятельно, находите интересующую вас недвижимость и договариваетесь с владельцем о цене и условиях покупки, как то:
    1. Стоимость объекта недвижимости.
    2. Что из интерьера входит или не входит в стоимость.
    3. Кто и в каких пропорциях оплачивает Transfer fee и услуги адвокатской конторы.
    4. Величина и дата внесения залога (как правило – порядка 10%).
    5. Дата совершения сделки (перевод денег).
    6. Дата, когда объект будет готов к заселению новыми владельцами.
  2. После достижения договоренностей обе стороны направляются в офис местного юриста, где происходит последующий процесс:
    1. Покупатель и продавец подписывают договор купли/продажи, где находят отражение все предыдущие договорённости.
    2. Продавец предоставляет копии (или оригиналы) правоустанавливающих документов (чанот) и паспорт (паспорта) юридической конторе на проверку подлинности и валидности прав собственности на объект сделки.
    3. После проверки документов адвокатской конторой, покупатель передает продавцу чек (наличные) как залоговый платеж. С этого момента квартира считается забронированной и у покупателя есть достаточное количество времени для организации перевода денег на территорию Таиланда. Самый простой способ – открыть счет в Тайском банке и сделать перевод на своё имя с указанием «покупка недвижимости».
    4. В момент, когда деньги переведены из-за границы на счет покупателя, покупатель выписывает чек на остаток суммы на имя продавца и отдает его в юридическую контору.
    5. По получению сигнала, что покупатель готов оплатить сделку, продавец предоставляет оригиналы документов в юридическую контору, которая на основании договора и проводит процесс перевода права собственности в местном отделении Землеуправления (Land Office) с одного собственника на другого.
    6. В результате, покупатель получает правоустанавливающий (чанот) документ на объект сделки с его именем и номером паспорта, а продавец получает чек.
  3. По совершению сделки продавец выплачивает оговоренное вознаграждение брокеру.

При покупке квартиры на первичном рынке все происходит приблизительно таким же образом, только функции юридической компании, как правило, берет на себя юрист, работающий в строительной компании. Главное - внимательно и вдумчиво читайте предложенный вам договор.

Для получения более подробной информации о покупке недвижимости в Таиланде свяжитесь с нами.

Спрос на недвижимость постоянен, но в силу доступности земельных участков под строительство, успешно удовлетворяется застройщиками. Из-за постоянства спроса на квартиры и дома в Паттайе, цены на недвижимость растут плавно, но стабильно, 5-7% в год. Наиболее перспективными являются районы Пратамнака и особенно Джомтьена. Север Паттайи ограничен в наличии свободной земли и отстает по уровню инфраструктуры, в первую очередь транспорта. Повсеместно распространена система приобретения квартир на иностранный паспорт, домов – на тайское юр. лицо, находящееся под управлением иностранца/собственника (free hold).

Самуи - остров, а это предполагает конечность свободных участков под застройку, что служит весьма серьёзным стимулом к постоянному повышению цены на землю, а следовательно, постоянному росту цен на виллы и дома на. Но! На Самуи весьма слабо развита инфраструктура дорог, а строительство новых – занятие не просто дорогое, а очень дорогое, т.к. приходится всё, от щебёнки и арматуры до дорожной техники, завозить на паромах. Кроме того, на острове введено жесткое ограничение на этажность строительства «не выше пальм», что означает, 3-4 этажа максимум. Что, с учетом стоимости земли, означает, что перспективным будет только строительство вилл и особняков. Дома и виллы на Самуи приобретаются на тайское юр. лицо, находящееся под управлением иностранца/собственника (free hold). Наиболее перспективным является восточное побережье Самуи, которое обращено от материковой части в сторону сиамского залива.

Островной курорт с мировой известностью. Наличие сообщения с материковой частью Таиланда делает строительство сравнительно недорогим, но развитие Пхукета как курорта, на протяжении последних 30-40 лет, привели к баснословным ценам на землю вблизи побережья. На очереди – земля в центре острова. Вследствие этого цены на дома и виллы на Пхукете растут быстрее остальных, что делает покупку недвижимости на Пхукете весьма рентабельным вложением средств. Нежелание владельцев продавать землю привело к тому, что на острове развито как владение недвижимостью через тайское юр. лицо (free hold), так и схемы аренды на 30 и более лет (lease hold). Наиболее востребованным, а следовательно дорогим, является западная часть острова, обращенная в сторону Индийского океана.

www.ggproperty.asia


Смотрите также